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兄弟鬧翻！爸媽相繼往生「沒辦繼承登記」地政士揭下場：先罰百萬

兄弟鬧翻！爸媽相繼往生「沒辦繼承登記」地政士揭下場：先罰百萬

1/1000繳納;建物以稅捐機關核定繳納「免」遺產稅之價值1/1000繳納。鄭文在指出,兩兄弟在爸爸往生時沒共識未完成遺產繼承登記的規費罰鍰,如今成了無法逃避的負擔。鄭文在也感嘆,其實當時如果媽媽以共有人身份,就繼承的不動產先辦理公同共有,就可等未來兩兄弟有共識時再辦理均分繼承、協議分割或是法院判決,即可免除上述近百萬元的登記罰鍰。他因此提醒,切記「一個人的武林」也可停損登記罰鍰,先由一個人辦理公同共有繼承不動產,避免20倍的高額登記罰鍰,別讓無法分割的遺產,雪上加霜。「封面示意圖取自pixabay」。......

2024/12/26

房地合一稅全年估逾680億專家曝3雷勿踩：國稅局知道你在想什麼

房地合一稅全年估逾680億專家曝3雷勿踩：國稅局知道你在想什麼

二親等買賣未申報、誤認交易農地都免申報、房地遭法院拍賣未申報、房地取得日認定錯誤致未申報等。以及「取得日或交易日認定錯誤」的問題,包含共有人取得原因或時點不同致漏未申報、房地遭法院強制執行拍賣誤以房地完成所有權移轉登記日為交易日、購入預售屋嗣交屋後將成屋出售的持有期間起算等。曾敬德表示,成本部分就是常見貓膩出現的地方,國稅局抓這麼久也很有經驗,包括未提出證明,包括發票、收據或收費細項與金流等,或者虛列費用等,建議民眾要把該保存的成本資料都保存好,過去也聽說過買裝修發票等方式,這些國稅局可能都會仔細查核。。......

2024/10/24

賣同批土地竟簽2份契約？他曝精算秘辛：多花代書費都划算

賣同批土地竟簽2份契約？他曝精算秘辛：多花代書費都划算

節稅的必修課程。。正業地政士聯合事務所所長鄭文在舉例,有5兄弟姊妹共同繼承了2筆土地,為免日後共有人往生產生複雜的繼承狀況,導致爭議,決定在持有多年後出售,確認買方、買賣總價及點交等時間後,便由他負責協助辦理買賣所有權移轉登記。建地須繳土增稅道路用地不課徵鄭文在檢視了土地登記簿謄本及土地使用分區證明書後,發現該2筆土地,1筆為建地,另外1筆為道路用地,所以建議買賣雙方將買賣契約書依照土地使用分區不同,分別簽立買賣契約書。當下買方相當不解,因為按照以往經驗,私契可以簽成同一份買賣契約書,公契土地增值稅再申報成......

土地增值稅道路用地房地合稅

2024/07/05

鄭文在／繼承房子等就好？實例複雜到嘆息只是一張共有的「紙上富貴」

鄭文在／繼承房子等就好？實例複雜到嘆息只是一張共有的「紙上富貴」

是以「公同共有」方式登記所有權,該持分1/4由2個所有權人公同共有,所以撥電話請求賣方務必2位共有人一併到場,才能辦理該次的所有權移轉,才知道誤會大了!持分採公同共有共有人皆須到場買方認定的價格是該筆土地的潛持分1/8,偏偏該筆土地的產權,和買方想像的不一樣,如果要買其中的1/8必須請在大陸的大哥回台灣辦理「分割繼承」或是「共有型態變更」,讓他們倆各自取得1/8的持分所有權,才能再辦理買賣所有權移轉;或是請大哥一起出售該筆土地,那買賣的持分是1/4非買方所說的1/8。賣方聽到後面有難色,因為大哥回台灣有相關......

遺產繼承共有人

2024/01/19

鄭文在／覬覦1樓黃金店面勉強一併打包地下室…共有人出這招讓買方哭了

鄭文在／覬覦1樓黃金店面勉強一併打包地下室…共有人出這招讓買方哭了

鄭文在／覬覦1樓黃金店面勉強一併打包地下室…共有人出這招讓買方哭了 ... 鄭文在覬覦1樓黃金店面勉強一併打包地下室...共有人出這招讓買方哭了。文正業地政士聯合事務所所長鄭文在在我們小學的年代,學校沒有營養午餐,但是有提供代訂便當的服務,因為偏食,總期待那支肥美的炸雞腿,至於其他的配菜,似乎沒有那麼重要,打開便當,先吃完雞腿,再吃配菜。試想,如果打開便當,發現主菜雞腿不見了,會是多麼令人失望的場景。。不動產的買賣也就如此,4個兄弟繼承了2間房屋,1樓店面由4兄弟共有,地下室由其中的3兄弟共有,買方為了買到......

優先購買權店面地下室

2024/01/11

鄭文在／想把房留給再婚妻終老！生前一招終極技子女搶不回「應繼分」

鄭文在／想把房留給再婚妻終老！生前一招終極技子女搶不回「應繼分」

間房屋的所有權由公同共有,登記為後母及姐弟2個人各持分1/3。其實,就土地登記實務而言,繼承登記,先辦理公同共有,再辦理共有型態變更或是協議分割為1/3,並不需要法院的判決書,只要共有人之間的同意書,就可以直接向房屋轄區的地政事務所辦理,這件的訴訟費用及律師費又是缺乏溝通的「必要成本」。生前夫妻先贈與直接取得房屋所有權如果您有2次以上的婚姻,您的角色很像個案中的老爸爸,可以透過生前遺囑,把生後事交待清楚,避免生前的枕邊人和自己的親生子女發生遺產爭奪戰。另外,依據個案中後母的自述,老爸爸要將唯一的房屋讓她住到......

後母再婚應繼分

2023/12/21

鄭文在／拋棄爸繼承權的孫女竟可共享阿嬤遺產？姑姑住所因此遭法拍

鄭文在／拋棄爸繼承權的孫女竟可共享阿嬤遺產？姑姑住所因此遭法拍

姑收到起訴書後氣急敗壞的問我們該怎麼辦?我們建議她,把錢準備好,以逸待勞,等法院排定拍賣時再買回來就好,即使沒有參加投標,只要拍定人不是共有人,還是可以就拍定的同一價格,主張優先購買權,將房屋買回來,繼續居住使用。屆時,對方安心許多,情緒也漸漸緩和。接著不解的問我們,這個獨生女在他爸爸往生時已經拋棄權,為什麼阿嬤往生時她還有權利繼承?理論上她應該沒有繼承權,可否以此抗辯,讓她喪失繼承權,平息這場風暴?時間先後決定法律關係結果大不同由於這次阿嬤的繼承是代位繼承,根據「民法」第1140條規定:第1138條所定第......

拋棄繼承代位繼承再轉繼承

2023/12/14

鄭文在／身價上億的田僑仔繼承者共有人使出這招…賣地連仲介費都省下了

鄭文在／身價上億的田僑仔繼承者共有人使出這招…賣地連仲介費都省下了

鄭文在／身價上億的田僑仔繼承者共有人使出這招…賣地連仲介費都省下了 ... 鄭文在身價上億的田僑仔繼承者共有人使出這招...賣地連仲介費都省下了。文正業地政士聯合事務所所長鄭文在不動產的處分以全體同意為主,為了少數服從多數,多數尊重少數,「土地法」第34條之1有多數決的相關規定,共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者,其人數不予計算。。有關多數決的案件,大部分的人會認為,少數被欺負了,被強制處分財產了,為了平衡權利,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先......

田僑仔繼承共有人

2023/12/08

神秘大地主「天成家族」揭密！客運司機翻身地產大亨資產多到難估算

神秘大地主「天成家族」揭密！客運司機翻身地產大亨資產多到難估算

證,該戲院過去由天成家族長期經營,亦是早年張茂松與夫人的約會地,張茂松也曾在該戲院幫忙排片,但因土地產權複雜,2019年時,有地主提出共有人變價分割,也就是將物件透過法拍變現分錢。當地里長也證實,「天成家族是光明街大地主,很多攤販都是跟他們承租。」而另一地方人士也分享,天成老老闆叫何朝家,有一子一女,40年前還曾和他一起打過高爾夫球,早期何朝家在光明街開旅社及電影院,約在民國6070年間和幾位新店朋友有合蓋公寓,除光明街外,就他所知新店北新國小對面也有何家土地,不過天成開枝散葉,似乎股東好像也有不同的組合。......

天成飯店天成集團地主

2023/11/24

鄭文在／賣掉繼承的部分土地不須通知優先承購人！關鍵竟在買方

鄭文在／賣掉繼承的部分土地不須通知優先承購人！關鍵竟在買方

,買方才能如願以償,或許這也是一種「人和」吧!遠房親戚共有土地享優先購買權個案中的土地出賣人是持分共有人,該土地為繼承取得,所以,有部分共有人是遠房親屬關係,也有部分是後來遠房親戚出售後,再取得的承買人。拜政府公共工程之賜,買方擬透過仲介公司介紹承買,由於價格不錯,賣方心動了,於是簽署了仲介公司的買賣要約書,但是,要求仲介公司買賣契約書成立後,一定要通知其他共有人,因為共有人中有許多遠房親戚,除了天時地利,他更希望做到人和。因為買方先前已經承買該土地的部分持分,所以並不是「外人」,依法不需要通知優先購買權人......

優先承購權優先購買人繼承

2023/11/02

不買房等繼承？沒盤算這兩點變相成為受害者

不買房等繼承？沒盤算這兩點變相成為受害者

。從繼承房產的缺點來看1.繼承分產糾紛多。早年國人生育率較高,隨著長輩離世,目前多個子女繼承遺產的狀況相當普遍,如果長輩生前沒有先安排好,繼承分配糾紛將相當多,而且在繼承共有人眾多下,後續處分資產難度也會大增。2.遺產管理困難。目前大量青壯人口因工作、求學等因素在外地居住,導致很多房產繼承者的居住地與繼承的不動產所在地不同,造成很多管理上的不便及困擾。3.持有稅負提高。目前政府推動囤房稅2.0方案,未來將採取全國歸戶方式,提高名下擁有多間房產的大戶的持有稅率最高至4.8%。由於繼承房產不管持份多寡、面積多少......

繼承躺平房地合一稅

2023/09/04

「三隻小豬」繼承版？小弟想住哥想賣他用這招化解嘆：只有房仲賺到

「三隻小豬」繼承版？小弟想住哥想賣他用這招化解嘆：只有房仲賺到

將於近期辦理買賣簽約手續,請求老三也要一起到場,因而找上鄭文在尋求保住房子繼續居住的辦法。鄭文在指出,房屋買賣以共有人全體同意為原則,如果共有人有不同的想法,以致部份共有人想賣、部份共有人惜售時,依照「土地法」第34條之1規定,可採多數決定來解決共有物爭議,也就是常見的少數服從多數、多數尊重少數,往往也演變成「以大欺小」、「小的只能乖乖被動接受分配買賣價金」的案例。弱勢共有人善用優先購買權不過同樣的法律規定也讓該事件的老三獲得解決方法,雖然從多數決來看,老大加上老二的房屋持分超過1/2,共有人數也超過1/2......

三隻小豬共同持分繼承

2023/08/25

想省遺產稅！她買房「直接登記給兒子」網狂勸：小心晚年變人球

想省遺產稅！她買房「直接登記給兒子」網狂勸：小心晚年變人球

贈與子女,讓自己一文不值,晚年被子女棄養的新聞更是經常發生,公同共有的繼承方式會是一種選擇,父母把房子的產權登記給自己和子女,讓自己成為其中一名共有人,房屋出售或處分必須全體共有人同意,更能防止兒女不孝,提供作為參考。「封面示意圖unsplash」。......

買房養老遺產稅產權登記

2023/08/01

他想用青安貸款「全壓00878」領股息躺賺！網傻眼

他想用青安貸款「全壓00878」領股息躺賺！網傻眼

項貸款。Q:與他人共同購買同一房屋,可否申貸本項貸款?A:本項貸款應提供本人、配偶或與配偶共有之房地為擔保;如提供與他人共同持有之房地為擔保,且均符合申貸資格,其優惠貸款額度最高仍為800萬元;惟如僅有一位符合申貸資格,其擔保物之共有人應將其持分部分,一併抵押予銀行,且應以其中一位符合資格者為借款人,其優惠貸款額度應按建物所有權持有比率核貸。「如持分1/2,則優惠貸款額度為400萬元」Q:自地自建者可否申請本項貸款?A:不可以。本項貸款為購屋貸款,因此自地自建不符合本專案規定。Q:一人一次購買二屋,可否皆適......

青安貸款股票投資

2023/07/21

李玟房產定「長命契」！夫妻共同財產不成立尪恐一毛分不到

李玟房產定「長命契」！夫妻共同財產不成立尪恐一毛分不到

年結婚之前就買好的以獨資公司名義持有的房產外,還有和母親共同持有的公司所有的兩套商舖外,其他的房產,全都是由和母親以長命契持有,而且沒有留下任何房貸,不是全額購買就是貸款已還清。所謂的長命契「Joint Tenancy」即聯權共有,也就是所有的共有人都有優先繼承權的權利,只要有一個人去世,房產就會自動轉變給在世的共有人,直到剩下最後一個人為止,共有人也不能以遺囑的方式來處置這套房產的權益,除非他們解除了長命契關係,換句話說,就算李玟立下遺囑,稱要把這棟房子給自己的繼女們,在法律上也是無效的,房子依然由李玟母......

李玟遺產老公

2023/07/11

鄭文在／繼承土地權狀先別開心！花20元確認爽變田僑仔或僅共同富裕

鄭文在／繼承土地權狀先別開心！花20元確認爽變田僑仔或僅共同富裕

地政士聯合事務所所長鄭文在當繼承發生時,繼承人的多寡會影響到共有人的持分比例,繼承人越多繼承應繼分的比例越少,當繼承人無法全體會同辦理繼承登記時,也只能以公同共有辦理繼承登記。。繼承人拿到該共有土地權狀時,懷疑自己是否是「大地主」,身價可能水漲船高時,該如何解開身世之謎?確認土地共有型態處分程序有別首先,要確認共有的型態,是持分共有?還是公同共有?如果是持分共有,共有人可以自由處分該土地,如果是公同共有,要處分土地就必須全體同意,或是依照「土地法34條之1」多數決辦理處分程序。但是無論持分共有也好,共同共有......

繼承田僑仔土地權狀

2023/07/03

頂樓違建不想被拆？花錢買頂加小心「分管協議」

頂樓違建不想被拆？花錢買頂加小心「分管協議」

月9日修正前之「建築技術規則建築設計施工篇」第99條有規定:「建築物在5層以上之樓層供公眾使用時,應設置樓梯通達可供避難使用之屋頂平台,其面積不得小於建築面積之2分之1。在該面積範圍內不得建造其他設施。」所以即使獲得全體共有人同意使用,若違建物違反上述規定,而被認定對公共安全有影響的話,占用超過二分之一的部分很可能遭判拆除。還有一種情況,如果違反「公寓大廈管理條例」第7條:「其為下列各款者,並不得為約定專用部分:一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各......

頂樓違建加蓋

2023/06/21

住戶霸占頂樓無解？律師一招奪回使用權

住戶霸占頂樓無解？律師一招奪回使用權

不同意利用的住戶,應該如何反擊,請求對方拆除頂樓違建?對於這個問題,可以參考「民法」第821條:「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。」與「民法」第767條:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」都有規定。也就是說,如果是遇到頂樓加蓋這類違建的住戶,可以就共有物所有權人之身分,依上列法條去維護自身權益,這也是前面單元提到為何一旦有人告上法院,頂樓違建經常都......

頂樓違建頂樓戶

2023/06/21

大東夜市爆「土地違法使用」8月恐熄燈南市府回應了

大東夜市爆「土地違法使用」8月恐熄燈南市府回應了

審核中。另外,本案土地今年8月31日租期屆至後,如市府各機關有公用需求,基於公地公用原則,將移由需求機關使用,並由需求機關與共有人市農會研商共有土地使用事宜。財稅局說明,如市府各機關暫無明確用途,為提高市有土地使用價值,市府將與市農會協議分管,並就所管部分依現行都市計畫土地使用管制規定下辦理公開標租,以有效活化市有土地,增加市庫收入。延伸閱讀以上言論不代表東森新聞立場盲眼龍婆預言核電廠爆炸「毒霧壟罩亞洲」　恐爆發百萬人慘死外公33年前薪資條曝光　網見「全勤獎金」驚呆:會忘記請假怎麼寫重機連撞2機車!女騎士無......

大東夜市土地違法使用租約

2023/06/08

「平均地權條例」修法懶人包預售、中古屋影響一次看

「平均地權條例」修法懶人包預售、中古屋影響一次看

買受不良債權擔保品或政府公開標售住宅。3.參與法院拍賣買受房屋「法拍屋」。4.經紀業買受瑕疵物件。5.買受文化資產保護法的私有古蹟。6.土地法第43-1共有人之間優先購買。7.都市更新。8.危老重建。9.合建。B6項「需經許可」1.供宿舍使用「不可超過員工人數」。2.同一建案有5戶以上成屋且供出租使用。「職業租賃業者」3.衛福機構場所使用,如:長照機構等。4.合作社買受住宅,提供給社員共同使用。5.合建、實施或參與都更危老。6.其他經內政部公告之用途需經許可取得住宅,5年內不可移轉、讓與,避免私法人投資炒作......

平均地權條例預告子法懶人包

2023/05/30

買房快搜

/樂屋網提供