台積電熊本廠開幕 房價飆漲4~5倍能投資？專家揭背後真相
台積電日本熊本廠24日開幕，科技大廠被視為經濟重要推手，還被媒體以「令和黑船」來形容影響力，更點名助漲菊陽町、大津町的房價，但根據馨傳不動產智庫執行長何世昌的說法，從日本公布的數據來看，房價、地價雖然有攀升，但還不到狂噴境界。
何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文，提到台積電熊本廠開幕新聞造成轟動，關於不動產價格訛傳轉述的消息也很誇張，有些描述房價漲4~5倍，有些描述土地價格漲5倍，還傳出投資客願以十倍價格收購菊陽町的土地，但事實未必如此。
何世昌表示，根據日本國土交通省發布的「令和５年都道府県地価調査の概要」，觀察令和四年（2022年）、令和五年（2023）日本全國住宅和商用區土地價格漲幅變化，能發現熊本是漲幅相對高的區域，從2022年平均漲幅不到1%，2023年漲幅已擴大至2%~5%。
他指出，如果只看熊本，能發現土地價格漲幅相對溫和，2023年平均漲幅大1.8%，反觀商業區土地漲幅較高，同期漲幅約有2.9%。但值得留意的是，2023年熊本商業地漲幅雖然不小，但漲幅只有2019年的一半，其實並非天大的事情。
▼令和5年地價調查，全國變動率上位順位表。（圖／翻攝日本國土交通省）
何世昌提到，熊本廠周邊的房價雖然有漲，但沒有漲得很誇張，例如檢視設廠的菊陽町，綜觀日本2023年住宅區土地價格漲幅前十大名，大多由北海道行政區盤據，菊陽町並未入榜，反觀菊陽町漲幅較大的是商業區土地，2023年平均漲幅達到25.7%，排名全日本第10名。
不僅如此，全日本漲幅最大的是在菊陽町右側的大津町，2023年商業地漲幅達到32.4%，高居全日本之冠，這種業區用地價值攀升的現象，可以解讀成是房地產業者看好台積電商機，提早卡位帶來的結果。
根據他個人猜測，台積電進駐帶動菊陽町、大津町商業土地價格飆高，可能是業者預期未來人流將大增，會帶來消費動能，因此提早卡位購置商業地，尤其是機場和車站周邊，原本乏人問津的土地華麗轉身，變成當紅炸子雞。
反觀住宅用地，因前二年為台積電建廠階段，即便建廠需要數千名工人，可能是薪資所得與工程師有差距，導致對住宅市場幫助有限，房價有漲但沒有漲得很離譜，但隨著台積電生產線開始運轉、工程師大量進駐，房價利多仍會持續發酵。
（封面示意圖／翻攝自台積電臉書）
