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停車位虛坪改革出爐！專家戳盲點笑了：真的超妙

停車位虛坪改革出爐！專家戳盲點笑了：真的超妙

開,讓停車空間的負擔更加公平合理,這部分將透過修正「公寓大廈管理條例」達成;另一方面,現行免計容積空間有合計上限的規定,在扣除避難、救災及機電維生等空間後,如果還有餘額,部份建商就會以管委會空間名義,包裝成非必要的娛樂交誼等空間進行銷售,導致市面上只剩下高公設比的產品,後續會增訂管委會設置面積的合理標準,並訂出上下限規定,避免浮誇不實用的公設。針對內政部擬將車位改為「專有部分」、且有獨立權狀,何世昌在臉書「房產知識Buffet」直言,依「民法」第799條第4項規定,共有部分不得分配土地持分,故共有部分停車位......

公設比虛坪改革車位

2024/03/01

虛坪改革優劣看「2大關鍵」李同榮：對房價無實質影響

虛坪改革優劣看「2大關鍵」李同榮：對房價無實質影響

「專有部分」並有「獨立產權」。第二、改進容積計算,將「一般電梯」改放到免計容積,同時增訂管委會空間以總容積1%為標準。。針對虛坪改革與實坪制之利弊得失,房市趨勢專家李同榮認為取決於「公設加值的合理化」與「資訊揭露的透明化」兩大關鍵因素,而實坪或虛坪改革,在總價主導的剛需市場機制下,都對房價漲跌產生不了實質性的影響。實坪制與虛坪改革不是「是非題」　而是「選擇題」李同榮進一步指出,實坪制與虛坪改革不是「是非題」,而是「選擇題」,林右昌部長上任不久就能迅速排除爭議,針對兩個方案的利弊權衡,擇優而訂定虛坪改革政策,......

虛坪改革實坪制李同榮

2024/03/01

林右昌拋虛坪改革方案建商大老憂：合建案恐增變數

林右昌拋虛坪改革方案建商大老憂：合建案恐增變數

定停車空間改為「專有部分」,避免買方負擔車道公設被扒兩層皮,另針對免計容積做改進,避免建商設計浮誇不實用的公設。對此中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示,法令改變幅度如過大,對於整合中的都更危老案及招商中的促參案,都會投下變數。相關新聞:虛坪改革方案出爐!林右昌:公設比可望降至2530%建案居高不下的公設比時常惹民怨,內政部今日提出「虛坪改革」兩方針,將法定停車位改為「專有部分」,明確區分停車空間與居住公設,讓沒買車位的住戶負擔更公平合理。。另外還針對部分建商以管委會空間名義,包裝成非必要娛樂空間,......

虛坪公設比林右昌

2024/02/29

虛坪改革方案出爐！林右昌：公設比可望降至25~30%

虛坪改革方案出爐！林右昌：公設比可望降至25~30%

修正「公寓大廈管理條例」。改進容積計算降低公設比第二是改進容積計算,林右昌針對目前公設比居高不下的現象提出說明,現有的免計容積空間有一個合計上限的規定,在扣除避難、救災及機電維生等空間後,如果還有餘額,部份建商就會以管委會空間名義,包裝成非必要的娛樂交誼等空間進行銷售,導至市面上只剩下高公設比的產品,民眾根本沒有其他選擇。本次改革方案,增訂了管委會設置面積的合理標準,並訂出上下限規定,引導公設設計趨向適質適量,保障社區運作的基本需求,並避免浮誇不實用的公設。虛坪改革後,將應計容積裡的「一般電梯」改算到免計容......

公設比林右昌虛坪

2024/02/29

賣厝阿明／什麼是「免計容積」？讓建商銷售額更高這設施卻常轉賣給買家

賣厝阿明／什麼是「免計容積」？讓建商銷售額更高這設施卻常轉賣給買家

賣厝阿明／什麼是「免計容積」？讓建商銷售額更高這設施卻常轉賣給買家 ... 賣厝阿明什麼是「免計容積」?讓建商銷售額更高這設施卻常轉賣給買家。文賣厝阿明阿娟:「學長,我可以請教你一個問題嗎?」俊翔:「當然可以啊!我可是書卷獎呢!「驕傲貌」」阿娟:「就是我最近在讀建築技術規則,裡面有一個免計容積,那是什麼意思啊?」俊翔:「喔,跟行動電源一樣啊!有沒有發現,標示的電容量跟實際的額定容量不一樣?這就是眉角所在! 」。這個單元我們邀請新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長林平川來跟大家分享,他說到,許多不動產經紀業......

免計容積公設比容積率

2024/02/27

沒車位竟要「負擔車道公設」合理嗎？專家曝盲點：永無安寧之日

沒車位竟要「負擔車道公設」合理嗎？專家曝盲點：永無安寧之日

示,虛坪改革草案已經就緒,主要朝2大方向進行,首先是解決停車位灌入公設問題,再來要檢討免計容積項,目標是將公設比有效降至25至30%。車道大多計入車位計入大公比例少馨傳不動產智庫執行長何世昌也在「房產知識Buffet」針對「地下室車道全部不計入大公」進行分析,指出目前新建案地下室車道,大部份都計入車位裡面,只有少部份車道計入大公,因此停車位坪數大多在10至15坪左右。而根據住商機構統計,全台灣各縣市停車位坪數以南台灣最少,意味著南部縣市車道計入大公的坪數較多,可能較占消費者便宜;而中部以北的車位坪數普遍比較......

公設比實坪制虛坪

2023/10/27

虛坪改革何時推出？花敬群強調「無關打房」曝審議時間點

虛坪改革何時推出？花敬群強調「無關打房」曝審議時間點

經就緒,主要朝2大方向來處理,首先是解決停車位灌入「大公」的問題,以及檢討免計容積項目,預期未來公設比將有效降至25至30%,但仍待行政院最終定案。不過相關方案也引發爭議,專家也提及單價恐暴衝的隱憂,各界正反意見不一。針對草案推出時程,花敬群指出,目前很多政策在推動中,行政院會昨「5」日通過「住宅法」、「危老條例」等修法,將送立法院審議,不過立院審查法案時間有限,加上立委即將改選,有屆期不續審問題,又要重新提案,因此預期虛坪改革法案,最快要下一屆立委才有辦法處理。至於虛坪改革是否有效抑制高房價?花敬群回應,......

虛坪改革公設比房價

2023/10/06

虛坪改革「單價恐暴衝」專家試算：一坪漲15%

虛坪改革「單價恐暴衝」專家試算：一坪漲15%

比改革,第一是針對停車位改革,避免將車道灌到「大公」,第二是檢討免計容積項目,公設比合理化對於消費者相當受惠,但由於個案的總銷售金額不變,一旦可銷售的坪數減少,就可能反映在單價上,將考驗市場的接受度。。公設比改革恐推升單價信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,公設比透明化與合理化,可提供消費者有足夠資訊判斷,由於小公面積較為固定,僅能透過設計規畫調整,但是大公登記就有許多彈性空間,個案也會看當下消費者能夠接受的比例去調整,目前比較常見大樓公設比約在33%35%,一旦調整到30%,銷售的面積減少勢必反映到單......

虛坪改革公設比房價

2023/10/04

取消15%容獎無益解決高房價建商大老憂：中小建商恐倒一半

取消15%容獎無益解決高房價建商大老憂：中小建商恐倒一半

推動虛坪改革,第一部分針對停車位,避免將車道灌入公設,第二是檢討免計容積項目,但仍在研議中,對此建商認為,改革要先確立統一目標,才能讓業者有所適從,而且不該取消15%的容積獎勵,否則將影響逃生空間等基本需求,尤其營造成本增加,倘若中小型建商扛不住壓力,可能掀起一波倒閉潮。。內政部長林右昌昨「2日」透露,虛坪改革的草案已經準備好,第一部分是針對停車位灌入公設,外界質疑被扒兩次皮,內政部已與地方政府、業者溝通,基本取得共識,至於消防機電設備納入免計容積,這部分也有規劃,預計能將公設比降到25%30%,但涉及修改......

虛坪改革容積獎勵實坪制

2023/10/03

虛坪改革！內政部喊「公設降至25%」學者：沒打到痛點

虛坪改革！內政部喊「公設降至25%」學者：沒打到痛點

改革相關政策已備妥草案,包括檢討停車位灌入公設,消防機電設備納入免計容積也有規劃,預計能將公設比降到25%30%,但仍在研議中,對此學者認為,政府拋出政策牛肉更像喊話性質,如果缺乏配套措施,營造成本提高或將轉嫁消費者,未必符合居住正義。。林右昌答詢時表示,虛坪改革的草案方案,目前已經準備好,第一部分是針對停車位灌入公設,外界質疑被扒兩次皮,內政部也找地方政府、業者溝通,意見基本差不多,此外針對消防機電設備納入免計容積,這部分也有規劃,預計能將公設比降到25%30%,但涉及修改公寓大廈管理條例,有待行政院政策......

林右昌內政部虛坪改革

2023/10/03

虛坪改革「2處優先」！林右昌：力拚公設比降至25％

虛坪改革「2處優先」！林右昌：力拚公設比降至25％

明,目前公設比改革正朝2大面向進行,將優先處理車道、停車位問題,以及檢討免計容積項目,目標將公設比降至25至30%。。內政部6月就喊出虛坪改革,但進度一再放緩,至今似乎未看見具體方案,引發質疑,林右昌2日赴立法院內政委員會專案報告「高房價民怨下政府加速興建社會住宅進度及平均地權條例修正後,其抑制房價之住宅政策相關配套措施」,也針對公設比改革最新進度做出說明。林右昌指出,針對停車位灌入「大公設」,民眾被扒兩層皮的問題,相關方案已完成,並和地方政府、業者多次溝通,已具初步共識,不過涉及法規修正,要待政院拍板。另......

公設比實坪制虛坪改革

2023/10/03

周昆立／買老屋等都更卻虛耗幾十年？留意3關鍵看透容積公式創最大價值

周昆立／買老屋等都更卻虛耗幾十年？留意3關鍵看透容積公式創最大價值

屋時可以優先考慮的區域。以商四土地來說,容積率800%,代表1坪土地,可蓋8坪建坪。如果還搭配都更容積獎勵,最高可拿到法定容積的1.5倍,再加上免計容積,如陽台、梯廳、屋突等,實際銷售坪數就可達約19.2坪「即1坪土地法定容積率800%1.5倍銷評比1.6倍」。而在地主與建商合建拆分,地主分回62.5%的狀況下,等於地主1坪土地可以換回12坪「即19.2坪62.5%」的建物面積,這在目前新屋房價動輒破百萬元的時代,如果新屋房價1坪150萬元,只要購買1坪幾百萬元的土地,就有可能分回高達1800萬元「即12坪......

老屋都更容積率

2023/07/24

洪安怡／大選政策牛肉一盤接一盤虛坪改革有用嗎？後果全民承擔

洪安怡／大選政策牛肉一盤接一盤虛坪改革有用嗎？後果全民承擔

32樓為例,改採用「建坪單價計算」,扣除車位與公設,單價將變成每坪497.2萬元,和「原價」相比相差70%,把「彭淮南防線」狠狠甩到天邊。也正因如此,政府預計推出「虛坪改革」,首波措施可能先從檢討免計容積空間,和解決停車位與車道公設問題下手,研擬讓有購買車位的住戶,共同分擔車道公設費用。然而,地下室並非只有停車位,還可能有機電空間、垃圾處理場等,不管是否夠買車位,住戶仍都需要經過車道空間才能抵達這些區域,更別說基於建築技術規則的規範,多數大樓地下室必須作為防空避難空間,將地下室切割銷售並不合理。實坪計價恐致......

虛坪實坪公設比

2023/07/18

虛坪改革車道優先花敬群：免計容積未定案

虛坪改革車道優先花敬群：免計容積未定案

虛坪改革車道優先花敬群：免計容積未定案 ... 虛坪改革車道優先花敬群:免計容積未定案。追求落實居住正義,國內掀起虛坪改革浪潮,針對免計容積的部分,內政部次長花敬群昨「26日」表示,修法不會急著在6月份登場,要等營建署確認版本並且取得共識,後續才會推出。。花敬群昨日出席第18屆中華民國傑出建築師獎頒獎典禮,會後受訪表示,虛坪改革有兩大重點,第一是針對車道的部分,會從修改公寓大廈管理條例的角度,將現行防空避難設備兼作停車空間使用的規範,更改為法定停車空間兼作防空避難設備,因為防空避難室一定要變為大公,停車場就......

虛坪改革花敬群容積獎勵

2023/06/27

房子那麼貴土地值多少？專家手把手案例分析教你估算合理價

房子那麼貴土地值多少？專家手把手案例分析教你估算合理價

基地面積,是為容積率。100坪的基地,若容積率為300%,表示可以蓋100300%300坪的建築面積。步驟三、依公式計算土地價值土地價值「附近預售屋售價/1.35-施工成本」容積率免計容積係數案例分析目前有一間老公寓「A屋」假設建坪40坪,土地坪10坪,其使用分區為第4種商業區,容積率800%,其附近預售屋行情一坪售價110萬,興建成本預估30萬,現在我們就來計算這間公寓的土地價值。1.計算土地的坪效800%「容積率」1.5「免計容積係數」1200%「坪效」2.計算興建房屋中土地的成本「B」地價「A」/12......

建蔽率容積率商業區

2023/06/21

為房價飆漲互槓！高嘉瑜怒批「你不適任」花敬群離席：那我閉嘴

為房價飆漲互槓！高嘉瑜怒批「你不適任」花敬群離席：那我閉嘴

對話後,已有版本構想,建築產業有很多內容要分別調整的工作,要一步步來,相較之下「平均地權條例」的修訂更重要,希望能先處理打炒房的事情。高嘉瑜對此答案明顯不滿意,強調建商把免計容積當公設賣給民眾、一頭牛被剝兩層皮、把車道計入公設,再剝民眾的皮!這些不公不義的事情,還說一步一步來?「當全世界都在實坪制,公設不用計價的時候,我們不僅要計價,而且品質還越來越差、越來越高」,從2015年到現在公設比一直在飆高,「內政部無法可施」。高嘉瑜繼續砲轟,公設比現在已經飆高到35.9%,買房不是只看單價,還要看公設到底有多高?......

花敬群高嘉瑜平均地權條例

2022/12/21

戴雲發／營建成本飆漲！找建商合建地主的分配比例怎算？

戴雲發／營建成本飆漲！找建商合建地主的分配比例怎算？

土地開發之相關規定,地主本身也要多了解自己所在建物之土地持分面積及土地使用分區,在原有土地持分面積容積率免計容積獎勵值可興建銷售面積分配比例。合理的合建分配比例可以多請教專業人士,透過詳細的分析說明了解本身的權益,避免因為資訊不足誤判情勢而錯過改建良機。相關知識繁瑣尋找專業人員協助進行重建須了解許多建築與地政、稅務等相關專業知識,地主亦可以考慮以「委建」或「全案管理」的方式,可多閱讀相關書籍或是請教專業人員或政府單位,獲取最新、最正確的建築常識,避免不必要的誤解,更能夠進行有效的溝通與討論。慎選並委託專業公......

合建地主營建成本

2022/11/23

北市建案公設比35.9％創新高專家：迷你基地惹的禍

北市建案公設比35.9％創新高專家：迷你基地惹的禍

有二,一來是社區戶數少,每戶需分攤較多的公共設施面積;二來是這類建案都是危老重建案,地主分回的條件通常不差,業者若想維持利潤,往往會把免計容積用到上限,公設坪數因此偏高。新北建商超克制公設比拿捏共識高新北市新建案公設比由去年高峰33.9%回落至今年的33.8%,並沒有再往上成長,可能與建商普遍較克制,以及迷你基地建案數量較少有關。觀察新北市建案公設比分布狀況,可以發現超過八成建案公設比都控制在35%以下,35%以上的建案比例不到二成,且公設比逾40%的建案比例僅約2%,代表新北市建商規劃建案時對公設比拿捏共......

迷你基地公設比台北市

2022/10/27

陽台照不到陽光他怒批「乾脆叫陰台」內行人曝真相：可以賺更多

陽台照不到陽光他怒批「乾脆叫陰台」內行人曝真相：可以賺更多

,要找能曬到的得費一番心思」感嘆還是以往舊建案的格局規畫比較舒服。對此,還有了解內情的內行網友指出,這種現象和建商考量到獲利有關,主要是因為「免計容積」:「陽台免計面積不能超過該層樓地板面積的10%,但是陽台的面積可以跟你收費。」建商可以多賺這樣的錢,不用扣到容積,才導致越來越多新建案規畫出這種「無日照陽台」。「封面示意圖,非新聞提及物件取自pexels」......

陽台採光真相

2022/05/27

4坪龐貝奴隸房　台式算法廢到笑

4坪龐貝奴隸房　台式算法廢到笑

笑著就哭了」、「比奴隸還不如QQ」。住展雜誌研發長何世昌表示,雖是網友玩笑話,且算法稍微浮誇,卻確實表達出台灣高房價下的高公設比、虛坪灌水是消費者的痛,「這問題不是不能解決」,例如縮小建商的免計容積上限等,「但目前政府對於公設比改革的進度仍緩慢,幾乎沒有進度」。何世昌建議,想要等待政府改革高公設比問題後再買房,恐怕曠日廢時,建議可選擇公設比較低的建案,留意主建物的坪數佔比,「佔比越大、實際使用坪數的比例越大」;若是公設比較高的建案,則盡量選擇實用性高、自己會用到的設施,才不會幫別人做價;更甚者,要避免高公設......

2021/11/08

買房快搜

/樂屋網提供